お役立ち情報

不動産物件情報を見るにあたって

不動産物件を購入する際には、情報をしっかりと理解することが大切です。ここでは、さまざまな法令による制限や専門用語など、物件情報を見るにあたって注意したい基本的な点をご紹介します。実際に物件を見学する際には、後悔することがないよう不明な点は不動産会社などの担当者に、しっかりと確認するようにしましょう。

地目による注意点

■地目

地目とは、その土地の利用状況を表した区分のことで、宅地、田、畑、原野、山林、雑種地など、全部で21種類に分類されています。ただし、現在、「宅地」として利用されていても、登記簿上は「畑」や「山林」のままになっているなど、登記簿と現況が一致していないことが多々あり、物件概要書などでは、登記簿上の地目と現況地目の2つを記載する欄が設けられている場合もあります。農地法では、登記簿の地目にかかわらず、現況が田や畑などの農地であれば「農地」として扱われます。例えば、登記簿上、地目が「山林」となっていても、現況が「農地」として利用されていれば農地法が適用され、住宅を建てる場合などには、農地法第5条の転用許可を受ける必要があります。

都市計画法による注意点

■ 都市計画法

都市計画法は「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」を目的として、昭和43年に施行された法律です。自分の土地だからといって、誰もが好き勝手な建物を建てたり、道路をつくったりすると、無計画な街ができあがってしまいます。それを防ぎ、計画的なバランスの取れた街づくりを行うために定められたのが都市計画法です。

都市計画区域とは

「都市計画法」の要件に基づき、都道府県により指定される区域が、「都市計画区域」です。多くの場合、市や町村の中心市街地を含むように指定されます。不動産情報などでよく目にする「市街化区域」「市街化調整区域」とは、この都市計画区域の中に定められます。都市計画区域内で建築物を建築しようとするときには、その規模に関係なく、あらかじめ建築基準法や関連法令に適合しているかどうか、都道府県または市区町村の建築主事に「建築確認申請」を行わなければなりません。一方、都市計画区域に指定されていない地域は「都市計画区域外」と呼ばれます。

市街化区域とは

市街化区域とは、文字どおり積極的に市街化を促進していこうというエリアです。すでに市街化している区域や、おおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域となります。市街化区域内では、第1種低層住居専用地域や商業地域、工業地域など、12種類の「用途地域」が定められており、建物の規模、建てられる建物の制限が設けられています。これにより、住宅地の真ん中に工場が建ったりなど、様々な用途の建築物が無秩序に混在することを防ぎ、一定の住環境などを守っているのです。用途地域のなかでは、「工業専用地域」を除き、住宅を建築することが可能です。

非線引き都市計画区域

都市計画区域内を、市街化区域と市街化調整区域に区分することを「線引き」と言いますが、この区分がされていない地域を「非線引き都市計画区域」と呼びます(平成12年5月の都市計画法の改正前までは「未線引き都市計画区域」と呼ばれていました)。住宅の建築は可能ですが、水道、下水、電気、ガスなどインフラが整備されていないケースもあります。

準都市計画区域

平成12年5月の都市計画法の改正により、これまでの都市計画区域外のエリアで、相当数の住居等の建築が現に行われている地域、またはこれから市街化することが見込まれる地域で、そのまま放置すれば無秩序に開発が進み、将来において支障が生じるおそれがあると認められる地域に、市町村は「準都市計画区域」を指定できるようになりました。これにより用途地域等の土地利用に関する都市計画を決定できることとなっています。

その他、注意したい主な法令制限

■法令制限
農地法

農地法は、国民に対する食料の安定供給を図るうえで重要な農地の、所有や利用関係の仕組みを定めた法律。耕作者自らが農地を取得することを促進し、耕作者の地位の安定と、生産力の増進を図ることを目的としています。そのため、農地を宅地など他の用途に転用したり、農地を売買したりすることに規制を設けています。農地を転用する場合は農業委員会経由で都道府県知事の許可(4haを超える場合は農林水産大臣の許可)を受けなければなりません。ただし、その農地が「市街化区域」内にあれば、事前に農業委員会に届け出ることで足ります。

国土利用計画法

国土利用計画法(略称:国土法)は、「総合的かつ計画的な国土の利用を図り、地価の安定を図ること」を目的として1974年に制定されました。これにより、ある一定面積以上(都市計画区域のうち市街化区域内では2,000平方メートル以上、その他の都市計画区域では5,000平方メートル以上、都市計画区域以外の区域では10,000平方メートル以上)の土地売買などの契約を締結する場合には、契約締結から2週間以内に(注視区域、監視区域などの場合は事前に)、その土地が所在する市町村の長を経由して、都道府県知事への届出が義務づけられています。

森林法

森林法は、「森林計画、保安林、その他の森林に関する基本的事項を定めて、森林の保続培養と森林生産力の増進とを図り、国土の保全と国民経済の発展に資すること」を目的とした法律です。地域森林計画の対象となっている民有林で開発行為(土石や樹根の採掘、開墾や土地の形質を変更する行為など)を行う場合は、都道府県知事の許可が必要。立木の伐採を行う場合も、あらかじめ市町村長への届出が必要です。また、保安林に指定されている場合は、都道府県知事の許可を受けなければ、立木の伐採や立木を損傷する行為なども行うことはできません。

自然公園法

自然公園法とは、「優れた自然の風景地を保護するとともに、その利用の増進を図り、国民の保健、休養及び教化に資すること」を目的とした法律です。環境大臣が指定する「国立公園」、「国定公園」と都道府県が指定する「都道府県立自然公園」があり、さらに、保護の重要性によって特別地域と普通地域に分けられます。さらに特別地域には、景観を維持するため特に必要な場合には、特別保護地区が設けられています。特別地域では、新築や改築、または増築、木竹の伐採などに、環境大臣や都道府県知事の許可が必要。特別保護地区ではさらに厳しい規制が定められています。

河川法

河川法は、「洪水、高潮等による災害の発生を防止し、河川環境の整備と保全を図るために河川を総合的に管理すること」を目的とした法律です。一級河川は国土交通大臣が、二級河川は都道府県知事が指定します。河川の流水が継続して存在する土地や地形、それに類する状況の土地は「河川区域」として指定され、一部、堤外の土地でも管理上必要な場合は河川区域に指定されます。また、河川または管理施設を保全するために必要な場合には、河川区域に隣接する一定の区域が、「河川保全区域」に指定されます。両区域では、新築や改築を行う場合などに、国土交通大臣や都道府県知事の許可が必要となるので注意しましょう。また、一級・二級河川以外の河川は「普通河川」と呼ばれ、市町村が条例などで指定、管理を行っています。そのほか、市町村長が指定した「準用河川」という河川もあり、二級河川に関する規定が準用されています。

道路にも注意

■接道義務

建築基準法では、都市計画区域内にある建築物の敷地は、幅員4m以上の「建築基準法が定める道路」に、2m以上、接していなければなりません。これを接道義務と言います。接道義務を果たしていない土地には、基本的に家は建てられません。しかし、「みなし道路(2項道路)」という例外もあります。

■みなし道路(2項道路)

建築基準法では、接道義務を定めていますが、しかし実際には、古くからある市街地などでは、4メートル未満の道路が数多く存在します。そこで、幅が4mに満たない場合でも、建築基準法が施行された際、建築物がすでに建ち並んでいた道路は、特定行政庁の指定により「建築基準法上の道路としてみなす」こととなっています。これが「みなし道路」です。(建築基準法第42条第2項に定められているので、別名「2項道路」とも呼ばれます)

みなし道路では、建物を建築する際、道路の中心線から両側にそれぞれ2m後退したところに、道路の境界線があるとみなされ、そのラインまで敷地を下げなくてはなりません(いわゆる「セットバック」が義務付けられています)。また、敷地の反対側が崖や川などの場合には、その崖(川)側の境界線から、4mに不足する幅をセットバックしなければなりません。

■位置指定道路

建築基準法が定める道路の一種。「土地を建築物の敷地として利用するため、道路法 、都市計画法 、土地区画整理法など他の法律によらないで、政令で定める基準に適合する道で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの」と第42条1項5号に定められています。簡単に言うと、接道義務を果たし建築物の敷地として土地を利用するために、ある一定の基準をクリアして設けられた私道です。

仲介、売主とは?

■取引態様

不動産広告などで、よく目にする「取引態様」という欄。ここには不動産会社が、どのような立場で不動産を扱っているのかが表されています。その表示には、「仲介(媒介)」「売主」「代理」の3種類があります。

仲介(媒介)

不動産会社が、売主と買主のなかだちを行い、売買契約を成立させるのが仲介(媒介)です。この場合、売買契約を結ぶのは、あくまでも売主と買主であり、その仲介を行った不動産会社には、「仲介手数料」を支払うこととなります。手数料の金額は、法律によりその上限が定められており(宅地建物取引業法)。その金額は、最大で売買代金の3%プラス6万円となります(売買代金が400万円を超えるとき)。

売主

不動産広告に表示される「売主」という取引態様は、不動産業者(ディベロッパー)が自ら所有する不動産を自ら販売しているという意味です。この場合、契約は売主である不動産業者(ディベロッパー)と直接結び、それを媒介する不動産業者はいないため、仲介手数料は発生しません。

代理

不動産業者が、売主の代理人となって取引成立に関する活動を行うという意味です。この場合、原則として買主側の仲介手数料は発生しません。

売家のチェックポイント

■築年数

売家を購入する場合、築年数はその家の傷み具合を知る、ある程度の判断基準になります。しかし、築年数が浅い物件でもずっと人が住んでいなかったり、管理が悪い場合には、傷みが進行していることが考えられます。一方、古民家などの古い物件でも、手入れが行き届いていたり、定期的に修繕やリフォームを行ってきた場合、傷みが少ないというケースもあります。
売家は、一度人が住んだ建物ですので、多少のキズや傷みはやむを得ないところもあります。しかし、構造や基礎などは建物を支える重要な部分ですので、問題がないかどうかしっかりと確認するようにしましょう。心配な場合は、建築関係の専門家に相談するのが良いでしょう。

  • 基礎にひび割れ等がないか。
  • 天井や壁に大きなシミなどがないか。(シミがある場合は、雨漏りや結露の可能性があります)
  • 土台や柱は、シロアリにやられていないか
  • 押入れの隅などにカビが発生していないか
  • ドアや窓などは、スムーズに開け閉めできるか。(開け閉めがスムーズにできない場合は、構造に問題がある場合も)
  • お風呂や洗面所など、水回りの床は腐っていないか

設備面での注意事項

■水道

物件を探す際には、水道などのライフラインも重要です。水道には、大きく分けて「公営水道」と「私営水道」の2種類があります。市街地であれば、公営水道が整備されてるのが一般的ですが、田舎の物件では公営水道が整備されておらず、そのかわりに管理組合や自治会、開発業者が「私営水道」を整備しているケースがあります。その場合、使用が可能か(本管からの引き込みが可能か)、使用料や負担金はいくらかなど、事前に確認しておくようにしましょう。

■下水道

下水処理も物件を探す際には、重要なポイントです。下水の処理方法には、大きく分けて「公共下水道」と「浄化槽」があります。田舎でも「公共下水道」の整備は進んではいますが、まだまだ整備されていないケースが多々あります。その場合、敷地内に浄化槽を設置するのが一般的。これまでは、トイレからの排水だけを処理する「単独処理浄化槽」の設置も認められていましたが、2000年の法改正により、新設する場合には、トイレからの排水と生活排水を当時に処理する「合併式処理浄化槽」の設置が原則として義務づけられています。設置費用については、多くの自治体で補助制度を設けていますので、あらかじめ確認するようにしましょう。また、設置後も年1〜2回、点検や清掃が必要となります。

■電気

電気の引き込みには、時間がかかることもありますので、周囲に電柱がない場合などには確認が必要です。

■ガス

都市ガスとLPG(プロパンガス)の2種類が一般的。田舎物件の場合、都市ガスが普及しておらず、プロパンガスの方が多いようです。

物件情報を見るうえでの注意事項

■物件の情報は、ご自身で不動産業者に確認を!

このWEBサイトは不動産業者から提出されたデータに基づいて構成されています。ご希望の物件に関する質問は、直接不動産業者にお問い合せ下さい。その際、本WEBサイトのデータと相違点はないか、ご自身で不動産業者に照合して下さい。物件によっては、居住のために補修が必要なものもあり、かなりの費用を要する場合もあります。事前にご確認ください。

■物件購入の前には必ず現地見学を!

トラブル防止のため、物件購入の前に必ずご自身で現地を見学し、データと物件が一致しているかご自分の目で確認して下さい。

■不動産業者との連絡はこまめに!

せっかく現地に見学に行ったのに、物件が売れてしまっていた、などのトラブルが無いように、見学の日程や物件の販売状況に関する情報交換はこまめに行って下さい。

■もし他の物件をすすめられたら

業者に、希望物件は売り切れたが他の物件がある、と言われた場合は慌てず、改めて物件のデータを業者に提出してもらい、確認した上で必ず現地に見学に行ってください。

■物件売買に関して

契約、金銭トラブルのいかんを問わず、「自休自足物件情報」では一切の責任を負いかねます。必ずご自身で現地確認と情報確認を行い、ご自身の判断で購入して下さい。